Développer son patrimoine immobilier grâce à la fiscalité : une opportunité à (re)découvrir en 2026
« Côté Finances » Damien Najarian - Expert en Gestion et Patrimoine ©ConradEberhaerd
Après plusieurs années marquées par des tensions fortes sur le marché immobilier, la dynamique semble évoluer favorablement. En 2025-2026, le secteur entre dans une phase de transition plus lisible, portée par une stabilisation des prix et un retour progressif de conditions de financement plus accessibles. Dans le Var, cette embellie reste mesurée mais réelle, ouvrant de nouvelles perspectives pour les investisseurs avertis.
Dans sa rubrique « Côté Finances », Damien Najarian, expert en gestion et patrimoine, décrypte les leviers fiscaux qui permettent aujourd’hui de développer un patrimoine immobilier de manière stratégique, dans un contexte de marché en mutation.
Un marché immobilier varois en reprise progressive
À l’échelle nationale, la stabilisation des taux de crédit – plus favorables qu’en 2023 et 2024 – combinée à un ajustement des prix, contribue à relancer les transactions. Dans le Var, cette reprise demeure contrastée mais perceptible.
Les prix médians avoisinent actuellement 4 300 € le mètre carré, avec d’importantes disparités territoriales. Les communes du littoral, telles que Ramatuelle, Saint-Tropez ou Sanary-sur-Mer, conservent des niveaux de prix élevés, tandis que l’arrière-pays offre des opportunités plus accessibles. Le marché du neuf, en revanche, reste en retrait, avec une production encore inférieure à celle observée avant 2022.
Dans ce contexte, la maîtrise des dispositifs fiscaux devient un facteur clé pour optimiser un investissement et en améliorer la rentabilité à long terme.
Fiscalité immobilière : des dispositifs pour bâtir et optimiser son patrimoine
La fiscalité française propose plusieurs mécanismes incitatifs permettant de conjuguer réduction d’impôt et constitution de patrimoine. Tour d’horizon des principaux dispositifs à connaître.
La loi Denormandie : rénover l’ancien tout en réduisant ses impôts
Destiné aux logements anciens situés dans certaines zones éligibles, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de travaux de rénovation et d’un engagement de location. L’avantage fiscal est calculé sur le prix d’acquisition et le montant des travaux.
Pour qui ?
Les investisseurs souhaitant réduire significativement leur imposition tout en participant à la revitalisation des centres-villes.
La loi Malraux : investir dans le patrimoine architectural
La loi Malraux concerne les immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables. Elle offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux de restauration, sous réserve de mise en location.
Pour qui ?
Les contribuables désireux d’allier optimisation fiscale et valorisation du patrimoine architectural.
Le régime des Monuments Historiques : une déduction sans plafond
Pour les biens classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, l’ensemble des charges et travaux est déductible du revenu global, sans plafond. Un dispositif puissant pour les foyers fortement imposés.
Pour qui ?
Les investisseurs disposant de revenus élevés et sensibles à la conservation du patrimoine.
Le déficit foncier : optimiser la fiscalité des revenus locatifs
Le déficit foncier permet de déduire une partie des travaux réalisés sur un bien locatif du revenu global, après imputation sur les revenus fonciers. L’excédent peut être reporté sur plusieurs années.
Pour qui ?
Les propriétaires bailleurs disposant déjà d’un patrimoine locatif et soumis à une fiscalité élevée sur leurs revenus fonciers.
Le levier du crédit : un accélérateur patrimonial
Au-delà de la fiscalité, le financement par emprunt reste un levier central de l’investissement immobilier. Emprunter permet non seulement de se constituer un patrimoine avec un apport limité, mais aussi d’optimiser la rentabilité grâce à la déductibilité partielle des intérêts d’emprunt.
Associée à une fiscalité adaptée, cette stratégie transforme l’immobilier en un véritable outil de construction patrimoniale sur le long terme.
Les clés d’un investissement réussi
Pour Damien Najarian, la réussite d’un projet immobilier repose avant tout sur une approche personnalisée et rigoureuse :
Analyser sa situation fiscale afin de choisir le dispositif le plus pertinent.
Anticiper sa capacité d’emprunt et structurer son financement avec l’aide d’un conseiller spécialisé.
Sélectionner les biens avec exigence : emplacement, potentiel de valorisation, qualité de la rénovation et attractivité locative sont déterminants.
En 2026, malgré un marché encore en phase d’ajustement, l’immobilier demeure un pilier solide de la stratégie patrimoniale, à condition d’en maîtriser les mécanismes fiscaux et financiers. Un domaine où l’accompagnement d’un expert peut faire toute la différence.